To jest ten moment, w którym start-upy i domy software’owe zaczynają bardzo mocno interesować naszą branżą – mówił Mikołaj Niemczycki z firmy nieruchomościowej Cushman & Wakefield Polska na wrześniowej konferencji Smart City Forum w Warszawie. W programie tej odbywającej się od lat dwudniowej imprezy panel na temat tzw. PropTechu zagościł po raz pierwszy. Za to na przyszły rok jej organizator szykuje już całą osobną imprezę pod nazwą PropTech Congress.

Mniej więcej tydzień wcześniej miał miejsce finał pierwszej edycji konkursu dla start-upów PropTech Festival 2018. Jeszcze nieco wcześniej agencja SkyConcept (marketing nieruchomości) oraz branżowy magazyn „Eurobuild CEE” wydali „Raport PropTech 2018” – promowany jako pierwszy raport na ten temat w Polsce…

Google Trends: PropTech na fali

To tylko przykłady zjawiska, które już od kilkunastu miesięcy widać na rynkach zachodnich, a teraz także nad Wisłą: hasło PropTech zaczyna się rozgrzewać do czerwoności. Nawet wykres w Google Trends za ostatnie dwa lata (patrz obok) pokazuje jego rosnącą popularność bardzo wyraźnie.

Sztuczna inteligencja zamiast agenta

Nazwa PropTech – zlepek angielskich słów property i technology – powstała per analogiam do nazwy FinTech. Oznacza zaawansowane narzędzia cyfrowe i przełomowe innowacje adresowane do branży nieruchomości – zwłaszcza takie, które mogą zmienić obecne modele biznesu. Mowa o branży w szerokim rozumieniu – od projektowania obiektów i realizowania budów przez zarządzanie nieruchomościami i wynajem gotowych biur i mieszkań.

Branża PropTech doczekała się już swoich jednorożców, czyli start-upów, których wycena przekroczyła – czasem kilkakrotnie – 1 mld dolarów

Sama etykieta bywa nieostra. Nietrudno spotkać się z opinią, że PropTech to głównie tzw. buzzword, modny slogan, służący do podkręcania emocji i otwierania portfeli inwestorów (co się udaje – patrz niżej). Przedstawiciele firm deweloperskich i agencji nieruchomości ankietowani na potrzeby wspomnianego raportu „PropTech 2018” (w liczbie 213) byli dość podzieleni co do zdania, że „branżę nieruchomości w najbliższych pięciu latach czeka rewolucja technologiczna, która mocno zmieni obecny rynek”. Bardzo silne jest takie przeświadczenie u respondentów zajmujących się nieruchomościami przemysłowymi (87 proc.), ale już w mieszkaniówce – znacznie słabsze (56 proc.)

Jeśli jednak PropTech udowodni, że niesie ze sobą realną treść, to wywrze niebagatelny wpływ – nie tylko na branżę nieruchomościową, ale w ogóle na życie w miastach. Nie szukając daleko – weźmy trzy polskie start-upy, nagrodzone na wspomnianym konkursie PropTech Festival (organizowanym przez wydawniczą Grupę PTWP).

ShareSpace to platforma internetowa do wynajmu online biur, rezerwacji miejsc do pracy czy sal konferencyjnych – coś w rodzaju Booking.com dla biur i biurek. Jeśli np. freelancer z warszawskiego Mokotowa robi w domu remont i potrzebuje na parę dni miejsca do pracy niedaleko swojego mieszkania – w jedną chwilę znajdzie na ShareSpace propozycje wolnych stanowisk w kilku biurach coworkingowych w południowej Warszawie (ok. 60 zł za dzień + VAT). Może z marszu któreś z nich zarezerwować i następnego dnia ma gdzie pracować.

Ale z usług ShareSpace korzystają też firmy podpisując online umowy na wynajem biur. „Unikatowe na skalę światową narzędzia technologiczne pozwalające skrócić czas procesu wynajmu o ponad 80 proc. oszczędzające koszty i zbędną administrację” – przedstawia się ShareSpace na swej witrynie.

Rezerwacja miejsc do pracy online to zupełnie nowy model wynajmu powierzchni biurowej.

Ada wydaje się jednym z wielu serwisów internetowych z ofertami najmu mieszkań. Ale tylko pozornie. Projekt, współfinansowany m.in. przez NCBiR i z funduszy unijnych, opiera się bowiem na sztucznej inteligencji, która po części przejmuje czynności agentów nieruchomości. Przykładowo – selekcjonuje potencjalnych najemców, dzięki czemu właściciel lokalu otrzymuje propozycje kandydatów już przefiltrowanych przez komputerowe algorytmy. Ale Ada robi o wiele więcej, a głównym źródłem przychodów firmy mają być agencje nieruchomości – bo ich pośrednicy, wyręczeni przez sztuczną inteligencję, będą mogli skupić na najważniejszych zadaniach.

ProperGate to już wyłącznie usługa B2B, czyli dla biznesu, a konkretnie – dla firm budowlanych, realizujących kontrakty. Oprogramowanie ProperGate, działające w modelu SaaS (software as a service), automatyzuje zarządzanie logistyką dostaw na budowie. Warszawska firma zapewnia, że przekłada się to na oszczędności, daje lepszą kontrolę nad dostawami i rozładunkiem i podnosi terminowość realizacji harmonogramu. A sprawniej i bardziej terminowo realizowana budowa to m.in. mniejsza dezorganizacja ruchu w mieście, mniejsze korki i mniejsza emisja CO2 – co już dotyczy wszystkich okolicznych mieszkańców.

Jednorożce PropTechu

PropTech - moda czy rewolucja?
Zainteresowanie inwestorów start-upami spod znaku PropTech rośnie – podobnie jak wartość wpompowanego w nie kapitału. Fot. Pixabay

Na świecie branża PropTech doczekała się już swoich jednorożców, czyli start-upów, których wycena przebiła poziom 1 mld dolarów. W tym gronie wymienia się m.in. amerykańskie firmy Compass, SMS Assist czy Opendoor, także chiński Homelink.

Są to w większości platformy online działające na rynku handlu nieruchomościami i ich wynajmu. Wydaje się – nic niezwykłego, jednak diabeł tkwi w szczegółach: użytych technologiach i pomysłach na ich wykorzystanie.

Znany serwis technologiczny TechCrunch porównał usługi Compassu do wprowadzenia dotykowego iPhone’a na rynek, na którym dotąd były telefony klawiszowe. O Opendoor amerykańskie media pisały, że to firma, która „wynalazła na nowo model sprzedaży i kupna domów” – tak, by ten uciążliwy dla sprzedawcy proces, m.in. dzięki wykorzystaniu komputerowych algorytmów, został uproszczony i przyspieszony do maksimum. Nieco inne usługi świadczy SMS Assist – spółka z Chicago (znacznie starsza od poprzednich) oferuje właścicielom wielu rozproszonych nieruchomości platformę technologiczną do zarządzania licznymi codziennymi usługami (elektryka, hydraulika, różne naprawy itp. itd.) związanymi z ich utrzymaniem.

Wartość każdej z tych firm liczona jest obecnie w miliardach dolarów. Przykładowo – Opendooor otrzymał w lipcu tego roku od inwestorów zastrzyk 325 mln dol. na warunkach oznaczających wycenę całej firmy na ponad 2 mld dol., a już pod koniec września kolejny inwestor (fundusz SoftBanku) wpompował w spółkę dalsze 400 mln dol.

A każda z tych firm ma naśladowców i konkurentów, którzy z również powodzeniem zdobywają inwestorów VC. Jak szacuje amerykański akcelerator technologiczny MetaProp NYC, w 2017 roku start-upy spod znaku PropTech przyciągnęły inwestycje rzędu 12,6 mld dolarów – ogromny skok wobec 4,2 mld dolarów rok wcześniej. Nie ma wątpliwości, że w roku 2018 napływ kapitału do tej branży będzie jeszcze większy.

Dialog między Prop a Tech

Wspomniane wyżej polskie i zagraniczne przykłady rozwiązań PropTech pokazują jednak tylko fragment tej dziedziny – to, co każdy może dostrzec na powierzchni. Jednak duża jej część obejmuje – już bardzo hermetyczne dla laika – inżynierskie zastosowania nowych technologii w projektowaniu i wznoszeniu obiektów. W tym znaczeniu PropTech to coś zrozumiałego głównie dla architektów, projektantów, konstruktorów, wykonawców etc. – oraz ich odpowiednio kompetentnych klientów. I tu również w ostatnich latach następuje ogromny postęp.

Sprawnie i terminowo prowadzona budowa to m.in. mniejsza dezorganizacja ruchu w mieście, mniejsze korki i mniejsza emisja CO2. Fot. Pixabay

Flagowym tego przykładem jest BIM (czyli Buliding Infomation Modelling, przy czym M w tym akronimie może również oznaczać np. Management). Pojęcie to opisuje proces projektowania (i realizacji) obiektu na jednym wirtualnym, inteligentnym modelu 3D, zawierającym całą bardzo szczegółową cyfrową bazę danych na jego temat, informacji o materiałach, właściwościach, funkcjach itd. BIM wykorzystuje technologie, dzięki którym model i wszelkie nanoszone zmiany są w czasie rzeczywistym widoczne dla wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego, a potem również dla osób zarządzających bieżącą eksploatacją budynku.

Fachowcy muszą wybaczyć uproszczenia, które z całą pewnością wkradły się do powyższego opisu, niemniej istotne w tym momencie jest głównie to, że coraz szersze wykorzystanie BIM to w praktyce rewolucja w projektowaniu, budownictwie i eksploatacji budynków. Co – znowuż – ma oczywiste znaczenie także dla funkcjonowania miast jako całości.

Tomasz Czechowicz, doświadczony inwestor i szef grupy MCI Capital, uważa, że inwestycje w PropTech, właśnie z racji daleko idącej specjalizacji tej dziedziny, nie powinny być domeną głównie funduszy venture capital. – Tutaj spodziewałbym się raczej dużego zainteresowania po stronie inwestorów strategicznych, czyli samych deweloperów – mówi nam Czechowicz.

Smart City Forum - panel nt. PropTech
Prop i Tech miewają czasem w Polsce kłopot ze spasowaniem się w jedno. Taki wniosek można było wyciągnąć słuchając dyskusji menedżerów firm związanych z rynkiem nieruchomości na wrześniowym Smart City Forum. Fot. SCF

Z dyskusji uczestników panelu o PropTechu na wrześniowym Smart City Forum wyłaniał się jednak pewien problem – Prop oraz Tech w Polsce miewają, jak na razie, kłopot ze spasowaniem się w jedno. – Młodzi ludzie po studiach są świetnie wyrobieni technologicznie, ale mają nikłe pojęcie o skomplikowanym rynku nieruchomości i procesach inwestycyjnych – mówił Bartosz Jankowski, partner w firmie Rewitech.

Z drugiej strony, doświadczeni menedżerowie branży nieruchomościowej nie do końca wiedzą, jak wiele mogą im dać nowe technologie. Co zresztą po części potwierdza „Raport PropTech 2018” – o ile w nowoczesnych technologiach napęd do rozwoju swych firm świetnie widzą szefowie firm doradczych na rynku nieruchomości (91 proc. wskazań) to już w firmach deweloperskich opinię taką podziela jedynie połowa prezesów i dyrektorów.

W zasadzie wszyscy zainteresowani zgadzają się jednak co jednego – deweloperzy i miasta powinni inicjować dialog ze startupami technologicznymi, informować je o swoich potrzebach oraz zapewniać otwarty dostęp do danych. Wtedy te zaoferują projekty, które mogą na rynku naprawdę wiele zmienić.

Tekst w nieznacznie zmodyfikowanej wersji został opublikowany także w listopadowym numerze magazynu „Businessman.pl”.